快遞一哥順豐進(jìn)軍團(tuán)餐引起一片嘩然，就在“前浪”跨界的同時(shí)，圓通拍馬趕到，投資億元成立房地產(chǎn)公司。高速增長(zhǎng)的快遞行業(yè)不“香”了嗎?

天眼查信息顯示，5月2日，上海圓弘置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本1億元，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理，圓通速遞副總裁喻志賢為其法定代表人，圓通蛟龍為其全資大股東，而圓通蛟龍也為圓通速遞的控股股東。

縱觀國(guó)內(nèi)，不少上市公司或多或少存著一些房產(chǎn)，關(guān)鍵時(shí)刻便“賣房續(xù)命”。據(jù)億豹網(wǎng)了解，快遞公司有大量的轉(zhuǎn)運(yùn)中心需要建設(shè)，進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)無(wú)可厚非。但如果是住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，這些企業(yè)的跨界布局又意欲何為呢?

順豐京東等布局地產(chǎn)

最近一段時(shí)間，關(guān)于李嘉誠(chéng)和王健林紛紛開(kāi)始“重返樓市”的消息不脛而走。4月28日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以著9.57億元的價(jià)格拿下了山東青島即墨區(qū)的兩宗地塊。而今年年初，李嘉誠(chéng)旗下公司以24億元收購(gòu)上海三林印象城的新聞，也一度引起了“李嘉誠(chéng)回來(lái)了”的熱議。

圓通此次成立地產(chǎn)公司，也并不是一時(shí)興起，早在五年前就開(kāi)始試水。2015年5月，桐廬陽(yáng)明山置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，由圓通蛟龍100%全資持有。

天眼查信息顯示，桐廬陽(yáng)明山名下目前共有4宗土地。其中，桐廬縣桐君街道脈地塢1號(hào)、2號(hào)地塊土地性質(zhì)為其他商服用地，分別于2015年10月、2017年11月通過(guò)掛牌出讓方式獲得;桐廬縣桐君街道脈地塢3號(hào)地則于2017年12月以協(xié)議出讓方式獲取，土地性質(zhì)為度假村用地。

上述三宗地總面積為10.41萬(wàn)平方米，土地出讓金共8710萬(wàn)元。更早之前的2016年12月，桐廬陽(yáng)明山通過(guò)劃撥方式獲得桐廬縣一公路用地，面積為18.56萬(wàn)平方米。

2016年7月，圓通蛟龍與融創(chuàng)不動(dòng)產(chǎn)合資成立杭州圓匯投資置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本為2.86億，圓通蛟龍持股70%;2017年1月，圓通速遞全資控股的上海圓通空港企業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊(cè)資本1億元，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，地基與基礎(chǔ)建設(shè)工程專業(yè)施工，物業(yè)管理等。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，圓通蛟龍旗下數(shù)十家公司中，不僅涉獵地產(chǎn)，還囊括了旅游開(kāi)發(fā)和酒店行業(yè)，包括桐廬杰倫酒店管理有限公司和杭州富春山水旅游開(kāi)發(fā)有限公司等。

除了圓通，順豐、京東等快遞公司也在覬覦地產(chǎn)蛋糕，瘋狂買地。2017年，京東正式宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，并在全國(guó)多個(gè)城市拿下價(jià)值不菲的土地;2019年8月，順豐通過(guò)下屬子公司斥資1.51億元獲取杭州拱墅區(qū)土地資源;去年5月蘇寧物流與深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起物流地產(chǎn)基金，目標(biāo)總規(guī)模為300億元。

自建園區(qū)還是炒作地皮

億豹網(wǎng)了解到，盡管注冊(cè)了公司，類似圓通等快遞企業(yè)直接開(kāi)發(fā)純住宅的概率不是很高，一般是選址做物流園區(qū)，屬于物流地產(chǎn)的概率比較大，住宅頂多是做園區(qū)配套。

傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商收入來(lái)源主要包含租金、管理服務(wù)費(fèi)以及土地增值收益等。有業(yè)內(nèi)人士表示，物流地產(chǎn)投資回報(bào)率相對(duì)較高。根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，北上廣等一線城市物流設(shè)施投資凈回報(bào)率6%-8%，明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%，住宅地產(chǎn)的2%-3%。

物流地產(chǎn)是物流業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的重要衍生產(chǎn)業(yè)，但隨著近兩年土地供給不斷收緊，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇，物流地產(chǎn)能否繼續(xù)維持穩(wěn)定的投資回報(bào)率仍未可知。

圓通速遞2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，至2019年底，其資產(chǎn)總計(jì)221.6億元，其中投資性房地產(chǎn)4.39億元，固定資產(chǎn)為72.18億元，在建工程8.9億元。

順豐控股年報(bào)顯示，截止2019年末，順豐在全國(guó)45個(gè)城市布局產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，物流場(chǎng)地土地面積約7098畝，總規(guī)劃建筑面積約418萬(wàn)平方米，已建成建筑面積約151萬(wàn)平方米。2019年全年，順豐控股投資總額約129億元，其中投向土地的金額約4.14億元，辦公綜合樓投資為3.37億元，倉(cāng)庫(kù)投資約5.03億元。

戴德梁行高級(jí)董事、大中華區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，未來(lái)影響國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展的因素主要是土地供給的問(wèn)題，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)往往是相對(duì)畝均稅收產(chǎn)出較低的行業(yè)，所以目前在國(guó)內(nèi)一二線城市都遇到了拿地方面的阻力。

另一方面，物流地產(chǎn)的主要需求方從原來(lái)的制造業(yè)、第三方物流企業(yè)全面傾斜向電商企業(yè)，其比例已經(jīng)超過(guò)了50%。一旦需求放緩，則會(huì)對(duì)物流地產(chǎn)商去化庫(kù)存造成比較大的市場(chǎng)壓力。

不過(guò)有快遞企業(yè)人士告訴億豹網(wǎng)，快遞企業(yè)拿地與普洛斯、嘉民等專業(yè)物流地產(chǎn)平臺(tái)不同，快遞企業(yè)主要是自己留用建設(shè)分撥中心與儲(chǔ)備地皮增值，再加上總部有大量的現(xiàn)金儲(chǔ)備，相比其他地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)要小得多。